Le rendement net dépend autant du montage crédit + fiscal que du bien. Pierre construit le dossier pour qu'il génère du flux dès le premier mois — pas dans dix ans.
La plupart des investisseurs achètent un bien sur la base d'un rendement brut, puis se font rattraper par la fiscalité et la mensualité. Pierre construit le projet à l'envers : statut fiscal, structure juridique, montage crédit, puis seulement bien cible. Cette approche change la rentabilité nette de 1,5 à 3 points selon les cas.
Statut roi pour le locatif meublé. Amortissement comptable du bien (typ. 25-30 ans) + du mobilier (typ. 5-10 ans) qui neutralise fiscalement les loyers pendant 15-20 ans. Compatible avec la plupart des profils. Idéal pour studios étudiants, T2/T3 meublés, résidences services.
Pour les biens à rénover loués nus. Travaux déductibles à 100 % des revenus fonciers + jusqu'à 10 700 €/an déduits du revenu global. Sur un bien à 200 k€ avec 60 k€ de travaux, l'impact fiscal cumulé sur 3-5 ans peut atteindre 18-25 k€ d'économie d'impôt. Très efficace en TMI ≥ 30 %.
Réduction d'impôt 9 % / 12 % / 14 % sur 6 / 9 / 12 ans, plafonnée à 5 250 €/an. Conditions strictes (zone Abis/A/B1, plafonds loyers + ressources locataires). Rarement le meilleur véhicule sauf pour profils TMI 41 % avec très haut revenu locatif. Pierre fait le comparatif vs LMNP ancien.
Toutes les banques ne financent pas tous les profils d'investisseur. Sur la région :
T2 meublé centre Poitiers, 110 000 € (frais inclus), loué 480 €/mois. Financement 100 % sur 20 ans à 3,40 %, assurance déléguée 0,12 %. Mensualité crédit + assurance = 644 €. Loyer net charges 430 €. Cash-flow mensuel négatif de ~210 € au démarrage. Mais avec LMNP, le résultat fiscal est négatif sur 12-15 ans (amortissement) — donc zéro impôt sur les loyers. Effort d'épargne réel : 110 €/mois après économie d'impôt vs RP locataire — pour un patrimoine de 110 k€ qui se constitue.
